Sénégal, Acheter un terrain, construire, acheter une villa.

Question posée par une internaute en privé.

Bonjour Roger,

Autre chose, plus perso, j'envisage d'acheter une maison à Saly ou dans les
alentours (La Somone, Ngaparou ou Mbour) mais je trouve que c'est assez
difficile d'avoir de véritables renseignements sur les formalités et
démarches (mis à part les annonces immobilières)... Les gens ne parlent pas
vraiment de leur ressenti, des soucis qu'ils ont pu avoir ou des coûts
qu'ils ont eus...
Si tu peux m'aider...



Je vais répondre à cette question difficile et semée d'embûches pour le
novice. Il est tout à fait possible d'acquérir un bien immobilier au Sénégal
en toute propriété ou d'acquérir un terrain sur le domaine maritime avec un
bail emphytéotique.
Suivant la région où vous souhaitez vous installer définitivement, vous
n'aurez pas à faire aux mêmes personnes et aux mêmes organismes.

Je vais donc développer ce sujet point par point et vous faisant part de ce
qu'il y a lieux de savoir et de faire pour ne pas mettre les pieds où il ne
faut pas et vivre son acquisition en parfaite connaissance de cause..

Vous pourrez ensuite poser toutes les questions qui vous passent par la tête
de telle sorte que vous soyez bien armés pour envisager une telle aventure.

Les points suivants seront développés:
Préambule
1) le choix de la région et le site,( domaine national
ou domaine maritime )
2) votre ami sénégalais seul interlocuteur conseil,
3) les agences immobilières de la place,
4) construire à moindre frais par rapport aux prix
annoncés par les agences,
5) les arnaques à éviter
6) le suivi de la construction
7) Le gardien, la bonne,
8) les charges mensuelles incompressibles,
9) le prix des terrains,


Préambule

Il est bon de savoir ce qui suit avant de prendre toute décision d'achat
d'un bien immobilier dans ce beau pays.
Il n'y a rien de risqué à construire ou c'acheter un bien immobilier
existant au Sénégal si on est bien intégré, si l'on connaît la population
pour y avoir séjourné plusieurs fois ( c'est très important ), si on ne
joue pas les Mère Térésa " en permanence et si on ne s'amuse pas à tapisser
son corps de dollars pour exhiber sa fortune comme le font certains
candidats à l'intégration Sénégalaise. Il n'y a pas plus de criminalité au
Sénégal que dans tout autre pays en Europe, je puis vous l'assurer. Avec un
minimum de précaution et d'information, on peut vivre mieux au Sénégal qu'en
France.
.
Mais ce qui les différencie de nous, c'est qu'ils sont un peu désargentés,
même beaucoup et qu'ils ont tout comme nous un besoin urgent de se sortir de
leur pauvreté. On ne meurt pas de faim au Sénégal car l'entente et la
solidarité familiale sont tels que lorsque le repas est servi, si un pauvre
ou un voisin frappe à la porte pour manger, il sera reçu. Une telle
générosité n'a pas cours en Europe malheureusement. Les sénégalais mangent
donc à leur faim mais veulent travailler et gagner vite de l'argent. Ne
sommes nous pas comme eux?.
Ils s'en trouvent parfois collants et insistants pour vous vendre, mais tout
ça fait partie intégrante de leur éducation, de leurs meurs, de leurs
coutumes. Il ne faut pas leur en vouloir, si non, quittez le pays, vous
n'avez rien compris et rien à y faire!.

Seulement voila, Bon nombre de Sénégalais pas toujours bien intentionnés
exploitent la moindre faiblesse de votre part et si vous n'êtes pas
discrets, généreux et gentils sans toutefois l'être constamment, si vous ne
savez pas dire "NON " fermement et gentiment en fermant la porte, vous
n'avez rien a faire au Sénégal. Vous allez vous faire bouffer. C'est
pourtant un peuple gentil et sympa et tout et tout et tout ça encore.

Vous devez donc gérer votre présence en véritable chef d'entreprise avec la
fermeté gentille et ne devez pas être flexible par réflexion ce qui pourtant
est une marque d'intelligence. Avant de prendre une décision, référez vous
toujours à l'avis de votre bonne et de votre gardien. J'ai bien dit, l'avis
car il vous appartient de décider et à vous seul car il est tout à fait
possible qu'au début, ce soit le gardien ou la bonne qui incitent leurs
proches à venir demander une pièce pour améliorer la soupe. Ben oui, ils
sont toujours à vos cotés, ils savent votre train de vie et sans vous
vouloir de mal, ils disent à leurs proches d'essayer. C'est donc bien de
faire partager intelligemment ces demandes avec vos gens de maison en
essayant toujours de comprendre et de ne pas jouer le riche. Faites du bien
autour de vous mais faites le bien...


Petite histoire croustillante qu'il faut
connaître avant de poursuivre


Donner en abondance parce qu'on a les moyens de le faire n'est pas une
solution durable car tout se sait au Sénégal. Le TAM TAM fonctionne bien et
j'ai le souvenir pas si lointain de la voisine de mon père,
Martine, la quarantaine, très gentille qui jouait à Mère
Térésa, recevant les enfants du quartier, offrant de-ci delà des bonbons,
des cacahuètes , des journaux, du matériel scolaire et j'en passe. Elle
avait même pris sous sa coupe, des enfants dont elle payait les cours. Le
portail était toujours accessible aux gens et bien entendu le TAM TAM a
fonctionné car les enfants parlent, se confient et ce sont les adultes qui
exploitent ces renseignements.
Eh bien ils l'ont fait et un soir, alors qu'elle dormait, des individus sont
entrés chez elle et c'est à la machette qu'elle a été maîtrisée. Elle a du
attendre que l'appartement soit totalement vidé de son contenu de valeur
avant de pouvoir aller chercher du secours. Je t'épargnerai les détails de
ses blessures. Elle a eu de la chance d'être encore en vie. Je l'avais
pourtant prévenue plusieurs fois et j'avais alerté mon père qui le lui a
aussi dit.
Elle veut vendre aujourd'hui et s'affaire pour cela. Pas facile de vendre
vite sans être sur place.
Mon père le dit tout le temps qu'il faut être bon et ne jamais afficher de
richesse. Il faut répondre aux gens qui sonnent chez toi mais les laisser
dehors pendant tout le dialogue si tu ne les connais pas. Le gardien est là
pour t'assurer une tranquillité sans faille. Ce soir là, elle n'avait pas de
gardien, il avait demandé exceptionnellement congé... Bizarre, non?. Elle
l'a viré sans autre forme de procès.
Tout ceci n'arrive pas plus qu'en France. Il ne faut pas afficher la volonté
d'ouvrir ses portes à tout le monde et montrer de fait son confort matériel.
On peut vivre aisément au Sénégal sans être agressé, tout comme en France et
ailleurs. Il faut simplement rester discret.

Il y a au Sénégal beaucoup de gens employés comme gardien de propriété mais aussi comme femmes
de ménage. Il y a bien sur d'autres activités comme celles de maçons,
peintres, électriciens... Mais quelque soit leur qualification, les niveaux de salaires
varient peu ou pas.
La pauvreté est donc là et il arrive que des parents donnent leurs enfants
aux marabouts qui les envoient dans la rue pour mendier toute la journée. On
les appelle les "Talibés". Lisez ce post et vous aurez une idée précise de
ce qui existe réellement sur le terrain pour ce qui est de l'existence des
Talibés.


Consultez le forum, il y a un article que j'ai publié sur les talibés.
https://planetevoyages.forumactif.com/ile-de-la-reunion-rwanda-sao-tome-et-principe-senegal-f84/senegal-la-mendicite-les-talibes-les-baye-fall-t21.htm?highlight=talib%e9s

Ou est ce terrain?
Où construire ou acheter une maison au Sénégal?
Je vais parler de construction mais si tu ne souhaites pas construire et t'orienter
vers un bien déjà construit, tu ne dois jamais oublier qu'une maison se
construit sur un terrain et que la base de décision d'achat se fera à partir
d'une parcelle de terrain..


Où est ce terrain ou cette maison convoitée?


1) Sur le domaine maritime ( près de la mer )?
2) Sur le domaine national?




Si le terrain est en bord de mer, vous êtes forcément sur le domaine
maritime auquel cas vous ne serez jamais propriétaire de votre terrain
comme tous ceux qui y ont construit où qui y ont acquis une maison.
Vous serez donc liés à l'état par un bail amphigourique de 30 ans
renouvelable et que vous devrez payer un loyer annuel à l'état. Il n'est pas
tellement cher et à titre indicatif, mon père paie 80 000 frs CFA chaque
année. ( le loyer se paie annuellement ).Pour le cas de mon père, ça lui
fait une charge mensuelle incompressible de 6667frs CFA ce qui n'est pas
mortel compte tenu de l'emplacement qu'il a souhaité occuper.
Si vous achetez une maison vous en payez le prix convenu au vendeur mais
vous aurez en plus, le loyer annuel à payer à l'état. Je le répète, le
loyer se paie une fois l'an.

Pour se voir attribuer un terrain en bord de mer Aujourd'hui, les choses ont
bien changé et notamment financièrement. Autrefois on pouvait vous attribuer
un terrain gratuitement et vous n'aviez que le loyer à payer mais ce n'est
plus le cas. Le tourisme bat son plein et les terrains attribués gratuitement autrefois
se vendent aujourd'hui à prix d'or. Les propriétaires actuels ne vous les cèderont pas ou
plus pour une bouchée de pain.
Il reste encore des terrains, Dieu merci mais ils sont chers si vous choisissez des zones que je quialifierai à la mode.
Vous aurez à payer entre 20 et 30 000 000 de frs CFA la parcelle de 25 X 20 mètres soit
500m2 si vous voulez être en bord de mer. ( Nous discuterons plus loin des
possibilités d'acquérir des terrains bien placés, beaucoup plus grands et
moins cher ).
Les prix sont actuellement proches de ceux pratiqués chez nous en Europe.
Si vous achetez à proximité de Dakar, vous paierez encore plus cher mais je
n'en vois pas l'intérêt. Choisir de vivre au Sénégal va de pair avec un éloignement des
grandes villes et notamment Dakar, très polluée.
Je ne suis pas dans les petits papiers des fonctionnaires qui ont à charge
de gérer les attributions des parcelles donc tout peut être permis... A
chacun de tenter sa chance et de négocier.
Si donc vous repérez un endroit dans le domaine maritime qui vous plait,
qui semble libre et que vous souhaitiez l'acquérir, faites vous accompagner
d'une personne du pays et de confiance pour vous servir à la fois de
traducteur éventuel et de négociateur pour votre compte. Là, n'importe qui
ne peut pas le faire. Il faut connaître les gens et je peux vous aiguiller. Il faut que
cette personne de confiance connaisse bien le domaine foncier, qu'elle soit
appréciée de ses interlocuteurs et qu'elle ait ses entrées car vous êtes au
Sénégal et tout peut être excessivement long ou très rapide...

J'ai eu a faire à Saliou Dieng, chef de chantier que
je connais parfaitement bien. Il est aujourd'hui
entrepreneur à son compte et il a construit la maison familiale. Toutes ses
démarches nous ont été profitables sans que jamais nous n'ayons eu à nous
plaindre de ses services. Je le considère aujourd'hui comme mon frère et si
je lui confie aujourd'hui la destinée de quelqu'un, il sera à la hauteur,
comme d'habitude.
Il faudra certainement le remercier financièrement pour toute son aide et le
suivi du dossier, mais ce que vous aurez convenu avec lui ne représentera
pas grand chose par rapport à ce que vous pourriez perdre sans ses conseils
et démarches averties, vous verrez pourquoi plus loin.

Je disais donc,
Pour acquérir un terrain sur le domaine maritime, il faut aller rendre
visite au chef de quartier de la ville en question et Saly en a aussi. Il
faut lui parler de votre projet avec votre accompagnateur sénégalais qui
saura où le trouver et lui parler. Il faut cet accompagnateur pour ne pas
être truandé par la suite.

Si le terrain est à Mbour ( domaine maritime )

Il faut aller au cadastre à THIES ( avec votre accompagnateur ) pour que
cette parcelle vous soit affectée
Le cadastre consulté, il vous enverra au service du domaine où vous
rencontrerez Monsieur Faye que je connais et que je vous recommande.
Le connais monsieur Faye, il est propriétaire de la maison à coté de la
nôtre à Mbour


Si le terrain est à Mbour, ( dans le domaine National )
Allez voir le chef de l'urbanisme à Mbour. Je précise que vous êtes
toujours accompagnés .
Il vous dira la suite des opérations car c'est lui et lui seul qui connaît
les parcelles et leurs propriétaires officiels. Il sait parfaitement à qui
appartiennent les parcelles et c'est à lui et à lui seul qu'il faut
s'adresser. Il connaît bien son sujet, il est intègre et saliou et lui se
connaissent bien.

Arnaques

Attention!...

Le chef de l'urbanisme sait les terrains et les personnes à qui ils
appartiennent mais il ne pourra pas vous dire ni vous garantir si ce terrain
( construit ou non ) a été vendu entre temps de façon fictive car lui, il se
base sur des données officielles qu'il détient.
Mais le grand sport national de certains sénégalais est de vendre leur bien , se faire payer en espèces
plusieurs fois à des gens qui n'y connaissent rien et qui se retrouvent
après paiement sans rien du tout car ils n'ont pas été finaliser leur achat
le plus officiellement du monde auprès des services compétents et notamment
l'urbanisme.
Ca ne s'invente pas, c'est la vérité!. Un propriétaire Sénégalais peut ainsi toucher
plusieurs fois le prix de vente de son terrain sans jamais avoir été dessaisi de son
titre officiel. il disparaît le temps qu'il faut et comme tout a été
payé en liquide, vous n'aurez aucune preuve, aucun recours et ne comptez pas sur un sénégalais lambda pour vous assister.

Il n'y a donc rien a craindre si vous respectez ce qui suit.
Il est donc important que votre accompagnateur joigne le propriétaire en
question pour prendre la température et qu'il lui impose sa venue chez le
chef de l'urbanisme avec les bons papiers du terrain. Peu vous importe si ce
terrain a déjà changé non officiellement de propriétaire avant vous. Ce
n'est pas votre problème. Le chef de l'urbanisme avec le propriétaire
officiel du bien et en présence de votre accompagnateur discuteront de tout cela et en général en Wolof. De
l'entretien il ressortira des choses claires et vous pourrez passer à la
transaction le plus officiellement du monde. Je précise que pour l'instant,
vous n'avez versé aucun acompte, à qui que ce soit. Vous ne paierez que
lorsque les nouveaux papiers seront établis et que le chef de l'urbanisme
vous y aura autorisé.

Une fois les papiers à votre nom, vous pourrez procéder au paiement du bien
acquis. La propriété est maintenant à vous et si d'éventuels autres
propriétaires viennent se plaindre à vous, cela dépend maintenant d'un problème de police qui
ne vous concerne pas puisque vous pouvez afficher votre titre de propriété.


C'est clair tout ce que je viens de vous dire?

1) N'est considéré propriétaire, que celui qui a versé ( payé ) le bornage
du terrain.

2) Si le propriétaire a vendu son terrain sans que la mairie soit informée
officiellement, la vente est annulée ou n'a jamais eu lieu.

3) Il faut que la mairie et l'urbanisme donnent leur accord d'ou l'utilité
d'aller concrétiser le tout chez les autorités que j'ai cité plus haut.
Aucune transaction, aucune signature, aucun versement d'argent ne doit se
faire sans la présence de toutes les parties prenantes et les autorités de
l'état.



Particularités

1) Construire à Saly ou acheter à Saly signifie qu'il faut se rapprocher de
la SAPCO ( société d'aménagement de la petite côte ) dont le siège est à
Saly.
La procédure d'approche pour les démarches d'achat avec le vendeur et votre
accompagnateur est identique.


2) Construire dans les villages comme par exemple Mbodienne, on a à faire
cette fois à des communautés de communes dites "communautés rurales et donc
à leurs présidents respectifs. C'est à eux qu'il faut s'adresser pour avoir
tous les renseignements nécessaires sur les terrains et leur acquisitions.
Pour Mbodienne, le vice président est Robert Maronne.
Construire au bord du Bolong à Mbodienne relève du domaine fluvial. Robert
qui habite Mbodienne est parfait. C'est lui qui m'a fait acquérir mon grand
terrain et il pourra vous guider amplement. Vous devrez néanmoins être
accompagnés, j'insiste la dessus. Saliou n'acceptera pas l'inacceptable et
sa simple présence calme les esprits...




4) construire à moindre frais par rapport
aux prix annoncés par les agences,


Ca c'est un sujet que je connais pour y avoir été confronté plusieurs fois.

Il y a trois possibilités dans ce domaine.

1) construire soi même parce qu'on est dans le métier et qu'on veux dépenser
le moins possible,

2) faire construire par un constructeur local mais là vous allez payer le
prix fort et la globalité du projet vous impose un budget de 40à 120 000 000
de frs cfa

3) faire faire les plans et s'assurer les services d'un chef de chantier qui
vous construira la maison de vos rêves à un prix défiant toute concurrence.
Vous pouvez avoir à faire à saliou Dieng, vous aurez la certitude de la
conformité de votre habitation et le certificat qui va avec établi par
l'urbanisme.


4) acheter une maison toute faite qui est à vendre. vous avez des agences
immobilières spécialisées dans ce domaine ou vous pouvez avoir à faire à un
particulier mais dans ce cas, tout ce que j'ai développé plus haut dans mes
trois posts s'appliquent à la lettre. C'est pas parce que c'est une agence
qu'il faut baisser la garde. L'urbanisme et le cadastre doivent être
consultés et ne versez pas d'argent. attendez qu'on vous ai dit l'honnêteté
de tous avant de vous engager.


je ne développerai pas le premier chapitre car les plans, vous les dessinez,
vous les faites mettre au propre par un élève architecte sur place qui vous
demandera 100 000 frs cfa ce qui n'est pas énorme et après à vous de jouer.
Il faut déposer un permis de construire que le chef de l'urbanisme vous établira.

Pour les matériaux, je développerai à la demande mais c'est rarement le cas
de voir des investisseurs faire eux même le travail.

Il est bon de faire établir un devis par un chef de chantier ou un artisan
local et de convenir d'un échéancier. En passant par cette possibilité, vous
passez de 120 000 000 de frcs cfa à 40 000 000 fr frs cfa ce qui avouez est
considérable.
Ce prix peut encore baisser si je m'en mêle car je sais ce que tout coûte et
j'ai des devis de maisons splendides qui, clef en main n'ont pas coûter plus
de 25 000 000 de frs cfa. Il faut voir et tout metre sur la table avec le
chef de chantier. Mieux vaut le payer plus cher, lui pour qu'il soit motivé
que de payer bêtement et d'avoir le même produit trop cher.



6) le suivi de la construction

Vous ne pourrez pas être tout le temps au Sénégal pendant la construction,
c'est une évidence.
Vous serez en France et vous devrez faire confiance. Cependant, il vous
faudra venir au Sénégal tous les 15 jours pour voir ce qui se passe et y
rester deux jours pour discuter et affiner la progression en rédigeant
régulièrement un cahier des charges avec le chef de chantier et les méthodes
de versement des acomptes.
Une construction doit durer de trois à 4 mois maximum jusqu'à réception du
chantier.

7) Le gardien, la bonne,

Le gardien. le gardien doit avoir
immédiatement sa maisonnette pour qu'il puisse l'habiter. Cet homme doit
être choisi parmi une personne pauvre qui a tout intérêt à devenir gardien
et à conserver son poste. Ils se trouve par relations et je peux vous aider
dans ce domaine. Il ne doit pas être pris parmi les gens de la ville mais
par une personne de la campagne. ne le dites à personne et je vous dirai le
moment venu qui doit être gardien. je sais qui pourra vous le trouver et
j'en ai fait des expériences dans ce domaine.
Une fois en France, vous serez tranquille, la maison sera toujours gardée et
restera bien entretenue.

La bonne, il vous faudra faire des
essais et vous n'aurez pas de suite mis la main sur la perle rare. Il en
existe mais en brousse. Si la femme du gardien peut assurer ce poste ce qui
est tout à fait possible, alors ça sera un plus. Je dis cela car vous
n'aurez pas besoin de bonne tout le temps. donc la femme du gardien serait
une possibilité intéressante et ne serait payée que pendant votre présence.

Je vais faire un sujet sur les gens de maison; Il sera publié dans les prochaines semaines; Il est bon de savoir ce qu'il faut faire et ne pas faire avec les gens que vous embauchez .



8) les charges mensuelles incompressibles:

1) l'eau que le gardien utilise en permanence pour arroser, même pendant
votre absence ( 3000frs cfa mensuel )

2) l'électricité que votre gardien utilise en permanence pendant votre
absence ( 5000frs cfa mensuel )

3) la vignette auto qu'il faut acheter tous les ans même si vous n'êtes pas
là. 25000frs CFA annuel; Si vous oubliez de la payer, eux ne vous oubliront pas pas le jour où vous reviendrez, Non seulement vous devrez payer celle de l'année en cours, mais aussi payer celles des années précédentes si sous n'êtes pas revenus au sénégal depuis et en plus de cela, vous aurez une amande; Je le sais car mon père en a fait la triste expérience l'année dernière quand il est revenu après plus de deux ans d'absence à cause du décès de ma mère.

4) le loyer du terrain ( cas du domaine maritime )qui varie suivant la zone
ou vous êtes propriétaire. Saly est cher comptez 150 000 frs CFA annuel
pour saly

5) le salaire du gardien qui pourrait être de 66500 frs CFA mensuel au
début, pendant 2 ans. Le gardien saura vous appeler en France de temps en
temps pour vous demander un cadeau du fait de la tabaski, un baptême, un
mariage dans la famille et il faut offrir un peu quand même.




voila, c'est à vous, posez moi des
questions en cliquant sur " post reply " en
dessous





Merci Roger pour toutes ces explications, on voit que tu es intarissable!

Bon, je constate que c'est pas facile d'acheter un bien immobilier... Est-ce moins difficile d'acheter dans le cadre d'un programme de construction de plusieurs résidences (ça simplifie aussi pour le gardien et la bonne)?

J'ai d'autres questions:

1-Est-il préférable de prendre un crédit en France ou au Sénégal?
2-Quels sont les frais de notaires?
3-Comment trouver une bonne agence?
4-Comment acheter sans forcément se déplacer sans cesse ?
5-Pour l'assurance habitation, y'a t-il des compagnies là-bas et sont-elles compétentes où faut-il la prendre en France?

Merci encore de m'aider...

bonjour Yvette,
je ne répondrai pas forcément dans l'ordre des questions posées

1) oui il est préférable de prendre un crédit en France si tes fonds
disponibles ne sont pas suffisants. Les prêtes au Sénégal sont horriblement
cher et il faut du temps pour qu'ils soient accordés.

5) l'assurance habitation doit se prendre obligatoirement sur place, il y a
un bureau à Sally et c'est pas cher. Aucune assurance en France ne
t'assurera pour le Sénégal.

3) toutes les agences se valent, il faut simplement négocier et là, je ne
suis pas à votre place mais je peux le faire car je connais la prix
pratiqués et comme il est possible de payer en espèces sonnantes et
trébuchantes.....

2) les frais de notaire sont moins importants que les nôtres, je n'ai plus
les chiffres en tête, je vais demander par mail à un ami qui vient de
construire.
Je viens de demander, c'est 6%.

4) Comment acheter sans forcément se déplacer?
C'est possible en passant par un notaire et un agent immobilier. les choses
se font officiellement mais c'est beaucoup plus cher.

Il faut construire une jolie maison bien fonctionnelle au Sénégal pour pas
cher du tout en connaissant le constructeur. Le prix en sera diminué par 5.
La aussi je peux te dire comment. Moi je ne ferai jamais construire par un
constructeur officiel . J'ai eu a faire à Saliou et jamais personne d'autre
ne touchera à une construction que j'entreprendrai sans que Saliou n'y soit
partie prenante et peu importe s'il me demande 3000 ou 4000 euros pour
organiser, faire construire et suivre les travaux jusqu'au bout. 4000 euros
ne sera qu'une goutte d'eau sur les économies réalisées.
0 titre d'exemple, une maison d'une valeur de 100 000 euros en France
coûtera la même chose chez un constructeur officiel au Sénégal alors que si
tu la fait construire pas une connaissance dans le bâtiment ( saliou) elle
te coûtera 20 à 25000 euros si tu veux des poignées en or serties de
diamants ce qui ne sera pas le cas.
Il y a une telle arnaque que on peut vivre aisément et pour pas cher au
Sénégal si on connaît. Et ta maison n'en sera pas moins solide, elle sera
totalement identique.
La main d'œuvre coûte 2500frs cfa jour et une brique coûte 0.15 centimes
d'euros.
J'aimerais savoir ton budget pour définir l'endroit ou tu pourrais acheter.