Le gestionnaire immobilier.

Deux petites histoires vraies, vécues en ce mois de mai 2012.


Première histoire vraie.
J'ai quelques appartements que je ne gère pas parce que je n'en ai pas le temps et que je donne en gestion à deux agences distinctes. (je ne met pas tous les œufs dans le même panier).
Ça se passe à Strasbourg. 5 appartements de deux pièces se trouvent dans la même résidence. 3 sont gérés par une agence immobilière et les deux autres par une autre agence. Toutes deux dans la même ville. Qu'importe, je suis sensé être un client, donc un ami et de ce fait j'ai droit à un service que soit dit en passant, je paie puisqu'ils se créditent de 6% des sommes encaissées avant de me les reverser mensuellement.
Il se trouve que je reçois en ce début Mai 2012 à mon domicile la convocation à l'assemblée générale.
Je ne l'ouvre pas immédiatement car selon moi, ces biens sont gérés et je ne tiens plus à m’immiscer dans la gestion que sont sensés m'assurer ces agences.
Une quinzaine de points sont à l'ordre du jour.
Cette convocation étant composée d'une quantité impressionnante de papiers, 2.5cm d'épaisseur, je me prend jamais le temps de la lire. Par contre, je ne saurais vous dire pourquoi mais cette fois j'ai pris le temps de survoler le pavé.
Je lis le pouvoir qui m'est adressé et que je dois normalement renvoyer signé au syndic qui a charge de le remettre au président de séance qui se charge selon la loi de le redistribuer lors de la réunion.
Je lis aussi liste des points inscrits à l'ordre du jour.
Là, il est question au point numéro ( je sais plus ) de démolir les pergolas ( abris de voitures) ( Unanimité).
Je m'interroge car dans les 5 appartements que je possède dans cette résidence , il y en a au moins un ou deux qui ont une pergolas affectée en extérieur. C'est un bien propre et je ne comprends pas très bien ce qui se passe.
Pourquoi voudrait-on me démolir mes pergolas sans m'indemniser et qu'en plus, il faudrait que je paie 450 euros par pergolas pour les frais de démolition.
Je crois rêver et je téléphone à la première agence pour leur demander s'ils ont lu le pavé de convocation à l'Assemblée générale.
Ils me répondent que non, ils ne l'ont pas lu.
Je leur dit qu'il ne reste que deux jours pour envoyer les pouvoirs et qu'il y a quelque chose qui me chagrine un peu (je ne précise pas quoi).
Je raccroche et je téléphone à l'autre agence immobilière ( l'autre gestionnaire) et lui demande la même chose. Là aussi, ils n'ont pas lu le pavé de convocation et se demandent de quoi il s'agit (là aussi, je les laisse lire).
Je ne dis à aucune agence de quoi il s'agit, les laissant à leur travail qu'ils sont sensés faire avec conscience.
L'avant veille de l'AG, je rappelle chaque agence et ils n'ont rien trouvé d'anormal.
Là bien entendu j'élève un peu le ton et je leur dit de quoi il s'agit.
Ils me répondent qu'ils vont immédiatement adresser un courrier au syndic leur faisant part de leur opposition à la démolition des pergolas s'il n'y a pas d'indemnité de 5000 euros par pergolas démolie versés au copropriétaire lésé.
J'apprends par la suite que le conseil syndical avait eu la bonne idée de faire démolir les pergolas devenus un abri et un lieu de rendez vous des voyoux du quartier et que pour en finir avec cette situation ils avaient jugé bon de faire démolir ces pergolas sans avoir pensé une minute aux propriétaires des lieux.

Conclusion, vous avez beau avoir un gestionnaire de vos biens, lisez les convocations aux assemblées générales et informez vous bien des points inscrits à l'ordre du jour. Deux gestionnaires et deux erreurs de gestion.
On peut aussi se demander comment un syndic a pu laisser passer une telle chose sans conseiller utilement le conseil syndical. Ce syndic est l'immobilière Rizzon de Metz. Je le cite car ils ne méritent aucune bonne publicité, au moins sur ce coup là.


Seconde histoire vraie.
Dans une copropriété de l'esplanade à Strasbourg, le conseil syndical de ce grand immeuble fait voter de gros travaux de remplacement de toutes les conduites fluide de l'immeuble. Budget, 700 000 euros. C'est pas rien.
L'assemblée générale vote les travaux devenus plus que nécessaires et un maître d’œuvre est chargé de les faire réaliser.
Je collecte préalablement toutes les clefs des appartements soit 250 trousseaux et la copropriété investit dans un coffre fort digne de ce nom.
Je collecte aussi toutes les coordonnées des locataires et copropriétaires ( qu'ils soient occupants ou non) soit 600 tel et adresses mail.
J'étais prêt à temps pour envoyer les informations nécessaires aux intéressés.
Une réunion technique a lieu toutes les semaines pendant toute la durée des travaux, soit 18 mois . Tous les problèmes y ont été évoqués et résolus.
Je suis moi même chargé de faciliter le travail de ces entreprises en leur permettant d'accéder sans délai aux locaux traités. je suis rémunéré pour cela.
Un jour, lors d'une réunion, les représentants de l'entreprise disent au maître d'oeuvre présent qu'il ne leur sera pas possible de passer les conduites par les gaines techniques entre deux étages précis d'une colonne et qu'il est nécessaire de les faire passer par une des chambres d'un appartement. Ils précisent aussi que cela ne devrait pas perturber son agencement actuel car ces conduites longeront verticalement un mur en périphérie. Je laisse causer les différents techniciens et je dis au final qu'il faudrait envisager éventuellement d'indemniser les propriétaires de cet appartement pour la perte de place occasionnée par le passage des dits tuyaux et du caisson d'habillage . Ce remplacement de conduites intéresse toute la communauté mais il n'y a qu'un seul appartement qui perdra au moins 50cm2 de surface, nouvel habillage en bois compris.
Le maître d’œuvre acte ce fait dans son rapport et je me charge de prévenir le gestionnaire de l'appartement et les copropriétaires concernés. Verbalement et par mail dont il m'accusent réception. Les copropriétaires de cet appartement ont fait exactement comme moi, ils ont laissé faire leur gestionnaire. Ils ne sont jamais intervenus dans ce processus.
La seule préoccupation de ce gestionnaire sera de me dire plusieurs fois qu'il ne voulait plus que je détienne les clefs de l'appartement et que je devais les rendre aux locataires. J'ai exécuté cette consigne en précisant bien aux locataires en question qu'ils devaient être présents chaque fois que l'entreprise sanitaire avait besoin de pénétrer dans les lieux.
Par la suite, les travaux se réalisent et un jour, les copropriétaires viennent me voir pour me faire part de leur mécontentement.
Il semblerait que ces tuyaux passent en plein milieu d'une chambre( du sol au plafond puisqu'ils relient l'appartement du dessous à l'appartement au dessus.)
Je leur dis que leur gestionnaire ne s'est jamais déplacé pour s'enquérir des travaux et de leur bonne exécution. Il s'est juste contenté quelques fois de me rappeler par mail qu'il gérait la situation à distance.
Je leur imprime les mails et les accusés réception.

Dans les faits, ces tuyaux passent en plein milieu de la pièce. ( du sol au plafond).
Le gestionnaire de l'appartement ne s'étant jamais déplacé et ayant exigé que je ne possède pas de clef de l'appartement, il aurait du s'intéresser à la gestion de ce bien immobilier ce qui n'a pas été le cas . Là il n'y a pas faute du syndic et encore moins de moi puisque nous avons toujours inondé les copropriétaires et gestionnaires de mails d'informations et je l'ai prouvé.

Voici les photos.


















Les copropriétaires de cet appartement s'estiment lésés car même s'il y a une paroi en bois ( paroi amovible selon eux) qui sépare la pièce en deux pour permettre temporairement la colocation de plusieurs personnes, la pièce est maintenant flanquée de tuyaux qui alimentent l'immeuble et passent du sol au plafond au milieu de la chambre alors qu'il avait été clairement dit qu'ils devaient passer en bordure de cette pièce.
J'ai bien précisé aux copropriétaires en question que je n'avais pas eu de la part du gestionnaire une collaboration pratique sur ce sujet et qu'il ne doit même pas savoir ce qui a été fait dans ce logement puisqu'il n'est jamais venu. Sa responsabilité est à mon avis engagée.

Cependant, j'ai redit à ces copropriétaires ce qu'avait précisé l'entreprise sanitaire, à savoir: ces tuyaux devaient passer d'un étage à l'autre mais en bordure de la pièce. Il n'a jamais été question de les faire passer en plein milieu de cette dernière.Moi je n'avais pas la charge de la bonne exécution de ces travaux; Je devais juste permettre aux entreprises d'accéder facilement aux appartements quand ils le souhaitaient et ce fut fait.

Conclusion, même si vous avez la bonne idée de donner vos biens immobiliers en gestion, suivez pratiquement leur gestion si vous ne voulez pas vous engager par la suite dans des procédures longues et sans garantie d'indemnisation. Il est clair que le gestionnaire va avoir à répondre de sa gestion minimaliste. Mais en attendant, les procédures engagées sont une charge de soucis dont se seraient bien passé les copropriétaires.
Fort heureusement, il s'agit là d'un cas isolé dans cet immeuble car l'ensemble des travaux a bien été bien réalisé.