Bonjour Régis et bienvenue sur Planète Voyages.
QUESTION Bonjour,
Vous dites 665000 fcfa pour le gardien, n'est ce pas une erreur ? C' est avec intérêt que j'ai lu votre message concernant le SENEGAL. Le pays et les gens me plaisent malgré leurs "racolages"; ça s'explique, il faut les comprendre et suivre vos conseils pour ne pas prendre de risques.
REPONSEOui, j'avais fait une erreur de frappe, je l'ai corrigée. Je voulais dire 66500 frs CFA soit 665frs de nos franc avant l'euro. Je ne te traduirai pas cette somme en euro car nous parlons du Sénégal, donc il faut tout traduire en monnaie locale.
Oui, il faut bien connaitre le pays et les gens avant de décider d'acheter ou de louer au Sénégal. On ne s'improvise pas Sénégalais du jour au lendemain et leur culture est loin de ressembler à la nôtre.
QUESTIONJe suis sur le point d'acheter un terrain à NGAPAROU situé à 100 m de la mer. Est ce qu'il fait partie du domaine maritime ou bien national?. Prix de vente 30.000.000 fcfa pour 600 m2. Il est cadastré à MBOUR avec un titre de propriété. Nous l'achèterions à deux , le constructeur et moi.
REPONSEUn terrain à Ngaparou se vend cher, c'est vrai. ce prix là me semble toutefois surfait.
A titre d'exemple, Moi je vend le mien de 2400m2 ( 60 mètres X 40 mètres, 6 parcelles au total d'un seul tenant ) au même prix. Il est à Mbodienne, village catholique sur la route de Joal. Il est à à 200 mètres d'un bolong ( un paradis ) et de la mer, au sommet de la colline, vue imprenable sur la mer sur 220°. Il est clôturé et a un puits de 14 mètres avec de l'eau toute l'année. Il y a l'eau de la commune à 20cm de ma clôture et l'électricité en attente ce qui n'est pas rien. Je comptais le construire un jour mais j'ai d'autres projets. En voici quelques photos prises en Mars 2008. Je viens de payer l'entretien, les bougainvilliers et arbres fruitiers qui y seront plantés avant l'hivernage. Je le met en valeur pour le vendre.
Je le répète, il est au sommet de la colline et dans 20 ans, avec le réchauffement climatique, j'aurai la mer à 50 mètres . Ca c'est pas une fiction, c'est la réalité. Je prévoyais cela il y a déjà bien longtemps lorsque j'avais à faire le choix de mon terrain. En attendant, s'il me prenait l'envie de construire un jour, je peux toujours faire 200 mètres pour aller me baigner.
En ce qui concerne ton choix d'acheter un terrain avec un associé, c'est une démarche que je ne ferais pas, surtout s'il est sénégalais et que tu ne le connais que depuis peu. J'aime ce pays, j'adore ses habitants, mais je connais tout cela depuis de nombreuses années ce qui semble ne pas être ton cas. je pourrais te raconter des tonnes de mésaventures qu'ont connu des tonnes de gens et surtout de nanas qui se sont amourachées de bien sympathiques sénégalais. Eux sont propriétaires aujourd'hui et les associés français ou autres sont en France avec leurs souvenirs et leurs pleurs.
Un bon conseil, Laisses les sénégalais faire leurs petites affaires et fais les tiennes. Si tu n'est pas en mesure d'acheter seul, alors n'achètes pas et viens en location au Sénégal. C'est un conseil averti. Moi j'achèterais bien volontiers avec Saliou Dieng que je connais depuis 30 ans au moins mais je le connais bien et je sais qu'avec lui je pourrai le faire. Je ne ferai rien avec une autre personne. C'est mon humble avis.
Pour ce qui est des papiers, je me suis déjà exprimé sur le sujet dans le post que tu as lu. Il faut le relire, se faire une liste de choses à faire point par point et l'une après l'autre sans en oublier une seule. A partir de là, tu pourras dire que ce terrain a de bons papiers. Sans ces démarches ou contrôles préalables, tous les papiers que l'on te présentera seront présumés faux.
Qui te dit que cet associé n'a pas déjà prévu de partager les 30 000 000 de FRS CFA avec le présumé vendeur avant de disparaître avec ton argent?. C'est un sport national que de vendre plusieurs fois un terrain en même temps, d'empocher l'argent et disparaitre. Avant de débourser de l'argent, il faut que toutes les parties se retrouvent dans le bureau du chef de l'urbanisme. Relis mes conseils. Quand au constructeur, son intérêt est de gagner de l'argent avec la construction. Quel intérêt aurait-il de participer à l'achat du terrain si ce n'est d'amortir sa part en la facturant un peu plus cher?
Tu vas dire que j'ai l'esprit tordu mais je ne suis pas tordu. J'ai une entreprise du bâtiment et je sais de quoi je parle.
QUESTIONConnaissez vous le constructeur que je vous ai indiqué en privé? . Il a l'air sérieux. Il nous a fait visiter les maisons finis et en cours de travaux. C'est du bel ouvrage. Les charpentes sont en béton ( pour les assurances face aux incendies ) et recouvertes en paillage. Maison style ZEN de 120 m2 avec piscine, jardin, clôture, puits, local technique et un gardien sur trois maisons avoisinantes. .Ce n'est pas en résidence. Prix global 105000 euros. Cela vous semble t il raisonnable?. Aurions nous un produit similaire avec le constructeur que vous connaissez? . C'est vrai qu'à cet endroit il n'y a pas de plage. La voiture est indispensable.
REPONSEJe ne connais pas le constructeur dont tu me parles.
A t-il réellement construit ces maisons?
As tu vu ses papiers de chef d'entreprise ?
105000 euros ça fait environs 680 000 frs ou 68 000 000 de frs CFA ( je n'ai pas de calculatrice avec moi ) Donc si le terrain coûte 30 000 000, la maison coûte 38 000 000. Moi je connais un constructeur ( Saliou dieng ) qui pourrait te construire une belle maison pour 25 000 000. Je peux te mettre en relation. je le dis tout net, ma démarche est totalement dénuée d'intérêt.
QUESTIONLa location de maison est elle fructueuse?
REPONSEAvec le prix que tu vas payer au total, je ne pense pas qu'il y ait un retour d'investissement intéressant; il faut savoir que des choses à louer au Sénégal, il y en a à la pelle et si tu ne t'appelles pas " Nouvelles Frontières " ou si tu n'est pas sans arrêt à la recherche de locataires, tu ne pourras pas louer toute l'année. Il te faudra compter sur des rentrées de trois à 5 mois dans l'année ce qui ne représente pas grand chose comme produit par rapport aux sommes investies. De plus, si tu déduis les frais de gardiennage annuels et d'entretien de la maison ( car ne l'oublies pas tu construis sur du sable et ça bouge tout le temps et que tes locataires occasionnels vont vivre et user les infrastructures ) ton retour d'investissement est nul. En plus de cela, si tu loues, tu ne peux pas y venir toi même quand la saison est bonne puisque la maison est louée.
Non, acheter au Sénégal doit être un coup de coeur, dans un endroit qui te plait et en te disant que cet investissement, tu le fais à fond perdu. C'est sur cette base que tu dois raisonner. Dans ce cas, il te faut chercher à construire le moins cher possible sur un terrain le moins cher possible. De plus, avec l'évolution des mentalités, des goûts de plus en plus luxueux et des exigences sans cesse grandissantes des touristes, tu seras confronté aux problèmes suivants. les gens aujourd'hui aiment l'espace les piscines et les arbres et j'en passe. Vivre confiné dans 500m2 ( maison comprise ) sans piscine avec un loyer exorbitant pour pallier aux insuffisances de location, ça me semble un peu juste.
Ce sont les Sénégalais qui ont raison et il faut faire comme eux. Il faut acheter pas cher, construire pas cher et louer quand on peu. Mais l'investissement doit être en rapport aux rentrées supposées. C'est le calcul qu'ils font et ils ont raison. Si tu veux vivre au Sénégal, il faut devenir Sénégalais.
Alors bien sur il y a des tas d'agences immobilières qui ont des objets à vendre à des prix qui font frémir. Mais ils ne vendent pas ou très peu.
QUESTION En l'absence de titre foncier, la vente ultérieure est elle possible ? . Sinon sous qu'elle condition?.
Pas de risque d'expropriation ?.
Vous parlez de voir le Cadastre et le Chef de l'Urbanisme pour acheter le terrain ainsi que l'accord écrit de la Mairie et de l'urbanisme entre les mains du vendeur, mais le NOTAIRE ne prend t il pas le soin de vérifier tout cela et n'officialise t il pas l'acquisition?
Les paiements en vefa ne doivent ils pas être effectués sous couvert du NOTAIRE?. Merci, ROGER. Cdlmt, REGIS.
REPONSEIl n'y a pas d'acquisition sans acte officiel, titre foncier ou bail de 99 ans si le terrain est sur le domaine maritime.
Sur le domaine maritime, l'état peut faire ce qu'il veut mais doit respecter ses engagements; Il peut mettre un terme à la location du terrain mais seulement au terme du bail.
Pour le titre foncier, c''est pareil qu'en France. Il peut inscrire un droit de préemption.
Pour ce qui est du notaire, il en existe bien, mais la plupart des cessions se font sans leur aide. C'est bien dommage mais je n'ai pas envie de refaire le pays. Je sais comment il faut faire pour ne pas se faire avoir et basta...
par regis Mer 7 Mai - 15:54
